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组六最大遗漏:楼市强监管,房地产信托为何能逆势增长?

时间:2019-01-31 09:23:04 来源:网络
第三方数据显示,2018年各季度房地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元,同比分别上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。

在产品收益率方面,2018年第四季度房地产信托收益率8.43%,为全年最高。但2019年以来房地产信托收益率有所下滑,1月14日~1月20日成立的集合信托产品平均年化收益率为8.40%。

去杠杆之年,房地产类信托成为2018年信托业的主力军,撑起了半壁江山。

而从2019年初的货币政策导向来看,货币政策出现松动,央行又公布了降准消息,对楼市来说都有积极影响。相应地,房地产信托可能继续保持涨势。

那么,如此逆势上涨的房地产信托究竟是何方神圣呢?

01
何为房地产信托?

房地产信托(简称REITS)就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

房地产信托主要包括两个方面的含义:

一是不动产信托,就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;

二是房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

2003年6月,央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资,房地产信托开始成为企业追逐的热点,而在房地产市场受到强监管的环境下,房地产信托也逐渐成为投资者的理财管理方式之一。

02
地产信托缘何占半壁江山

在金融去杠杆和资管新规落地的背景下,由于融资渠道受限,信托业管理资产规??焖傧禄?,信托贷款几乎成了房企融资的关键工具。

据用益金融信托研究院数据,截至今年1月4日,2018年全年共有68家信托公司累计发行集合信托产品15090款,发行规模为2.154万亿元,同比减少9.47%。不过,在集合信托规模下滑的情况下,房地产信托仍保持增长。

数据显示,截至2019年1月4日,2018年各季度地产类信托募集资金分别为1202.9亿元、1683.58亿元、1662.37亿元和1524.23亿元,同比上升133.96%、43.69%、32.36%和6.87%。与此同时,2019年首周(1月2日至1月4日),集合信托产品募集规模略回落,而地产信托成立规模仍占据半壁江山,募集资金达9.95亿元。

信托行业资深分析师袁吉伟表示,从2018年新增信托项目投向以及存续项目投向看,房地产信托增速都要高于其他投向,显示了房地产信托在信托配置中得到较多支撑。

03
房地产信托发展趋势

房地产企业的资金需求一直比较强烈。自从房地产市场严监管开始,房企融资面临了更加严格的监督,因此,众多房企融资渠道转向于信托,进而推动了信托资金投向房地产领域。

房地产信托一直在争议中前行。一方面,房地产信托自2017年实现逆势增长,另一方面,围绕房地产信托违规处罚的案例也逐步增多。

在2017年12月底,银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》中规定:不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

2018年,房企面临融资难、融资贵的窘境,同时,随着市场整体下滑,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。大部分房企资金链安全面临较大压力。

另外,银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。

因此,面对诸多的挑战,房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资(典型的是房地产ABS)等三个方向进行转型,探索房地产信托的新发展方向。

1
开展真实的房地产股权投资

信托公司开展真实的房地产股权投资,一般联合一定区域市场的主流开发商,重视项目所在区位和合作伙伴的操盘能力,深度介入项目开发,获取固定收益和项目分红。在风险控制上,信托公司控制项目公司或者拥有重大事项的一票否决权,对项目开发进行现场资金监管。

2
开展商业地产投资

随着一线城市房地产进入存量时代,信托公司重视存量物业的升级改造机会。信托公司设立私募不动产投资基金,收购商场、办公楼、长租公寓等物业,通过对物业进行升级改造,在较短时间内提升物业租金。在持有物业并运营一段时间再通过整栋转让,或者通过发起REITs实现退出。商业地产投资所需专业能力很高,信托公司一般设立专业子公司或专门业务团队开展此类业务。

3
探索标准化融资

针对传统房地产信托融资成本较高、期限较短的劣势,信托公司开发标准化融资产品,包括物业收费权、购房尾款资产证券化业务,发行ABS或者ABN,对接资本市场,提高融资期限,降低融资成本,为房企提供延伸服务,拓展信托公司与大型优质房地产企业合作的空间。

由于银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道。未来,信托将依旧是房地产企业重要的融资渠道,房地产信托继续是信托的重要业务方向。

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